An Gia là một công ty có tầm ảnh hưởng trong ngành bất động động sản nhưng các dấu hiệu sốt thị trường đang hình thành

Nguyễn Bá Sang lần đầu tiên học nghệ thuật bán nhà chung cư khi mới 20 tuổi sau khi tốt nghiệp trường kinh doanh.

Gần hai thập kỷ sau, Sang chuẩn bị ra mắt công ty của mình ra công chúng, anh ấy tin rằng anh đã gần như làm chủ được nó.

Trong một thị trường bất động sản đang phát triển bởi các đối thủ cạnh tranh có nguồn gốc từ các doanh nghiệp nhà nước, An Gia Investment là công ty tư nhân đầu tiên của Việt Nam cung cấp nhà ở trung cấp.

Khi nhiều người Việt trung lưu cố gắng sở hữu những ngôi nhà theo sở thích cá nhân, Sang, 37 tuổi, đã khơi dậy ước muốn của nhóm đối tượng này về những ngôi nhà hợp thời trang nhưng giá cả phải chăng bằng cách không đặt các căn hộ ở trung tâm mà gần các quận thượng lưu để tránh chi phí cao.

Sau khi tốt nghiệp trường Cao đẳng Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh năm 2001, Sang gia nhập công ty bán bất động sản Nhà đất đô thị mới với tư cách là đại diện bán hàng, hướng dẫn tầng lớp trung lưu thông qua các showroom chung cư và trưng bày nhà.

Vài năm sau, anh có thời gian ngắn làm việc tại một công ty khác với tư cách là giám đốc bán hàng.

Hiểu được khách hàng muốn gì và thấy được những gì còn thiếu, năm 2008 Sang đã sẵn sàng để lấp đầy khoảng trống trong thị trường.

Với khoảng 100.000 đô la tiết kiệm được nhờ mua và bán bất động sản, Sang đã tích lũy kiến thức để làm việc và mua lại An Gia Investment, hiện là một trong những nhà cung cấp nhà chung cư giá rẻ phát triển nhanh nhất của Việt Nam.

“Tất nhiên là không thoải mái khi tôi thành lập công ty riêng”, Sang thừa nhận, nhưng anh nói thêm rằng anh “tự tin” về khả năng lãnh đạo của chính mình trong việc có thể thu hút nhân viên bán hàng.

Và trong khi anh nhận thức được rằng anh ấy không có kinh nghiệm quản lý công ty, Sang đã cảm thấy anh ấy có thể có được các kỹ năng cần thiết nếu nỗ lực.

Trong vòng 10 năm, startup của Sang đã tăng vọt trở thành một trong năm nhà cung cấp căn hộ lớn nhất ở Việt Nam, với doanh thu ước tính 1.492 nghìn tỷ đồng (64,3 triệu đô la) trong năm tính đến tháng 12, tăng khoảng 50% so với một năm trước và gấp 167 lần so với bốn năm trước đó.

Lợi nhuận sau thuế năm ngoái ước tính là 288 tỷ đồng, tăng gấp năm lần so với năm trước.

Gia đình của Sang đóng một vai trò quan trọng trong thành công của anh. Sang là con út trong gia đình có bốn người con, sinh ra ở miền trung Việt Nam năm 1981.

Mặc dù gia đình anh không giàu có, bố mẹ anh chuyển đến thành phố Hồ Chí Minh với mong muốn con cái họ được học hành tốt hơn.

Vợ anh, Hồ Thị Nguyệt Anh, 31 tuổi, trước đây làm việc tại CBRE Group, một công ty dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu có trụ sở tại Hoa Kỳ, làm cố vấn cho Sang.

Gia đình của Sang sở hữu 72,2% cổ phần của An Gia, trong khi công ty bất động sản Nhật Bản Creed Group có 22,8% cổ phần.

Một kế hoạch sở hữu cổ phiếu cho nhân viên giữ 5% còn lại. Công ty, với tổng tài sản 2.451 nghìn tỷ đồng, có 120 nhân viên.

Sang nói với Nikkei rằng anh hy vọng sẽ niêm yết công ty của mình trong vòng một đến ba năm tới.

Bằng cách thiết lập một hệ thống gây quỹ ổn định, An Gia dự kiến sẽ khởi động các dự án phát triển bất động sản ở Hà Nội và các nơi khác ở Đông Nam Á trong vòng năm năm, Sang cho biết

An Gia đã bắt đầu nhận được các yêu cầu về đầu tư vào công ty.

Sang cho biết, anh đang đàm phán với một quỹ đầu tư lớn của châu Âu và một công ty sản xuất lớn của châu Á về các khoản đầu tư trong tương lai có thể thông qua phân bổ cổ phiếu mới của bên thứ ba.

Điều quan trọng đối với thành công của Sang là khả năng cung cấp các loại thiết kế tinh xảo thu hút người mua ngày càng giàu có và trang bị cho căn hộ những phụ kiện cao cấp hơn.

Các chi tiết nhỏ hơn, chẳng hạn như hệ thống điều hòa không khí trong phòng ngủ làm mát gián tiếp và cửa sổ lớn cũng thu hút người mua.

An Gia cũng mượn một số bí quyết từ Creed Group. Từ năm 2015, hai công ty đã tham gia vào một số dự án chung tại Việt Nam, trong đó công ty Nhật Bản này hỗ trợ toàn bộ việc bố trí và thiết kế các dự án chung cư của An Gia.

Khi được hỏi về động lực nào khiến tập đoàn của Nhật lựa chọn An Gia làm đối tác, CEO của Creed, Toshihiko Muneyoshi đã nhanh chóng khen ngợi Sang.

“Anh ấy có thể nói với bạn tất cả về tầm nhìn lớn, nhưng anh ấy cũng là người khắt khe với các chi tiết sản phẩm tốt hơn.”

Yếu tố tác động chính đến mô hình kinh doanh của An Gia là tầng lớp trung lưu đang phát triển ở Việt Nam, với tổng sản phẩm quốc nội tăng lên 2.43 đô la trên đầu người trong năm 2017, tăng gần gấp ba lần trong thập kỷ qua.

Mặc dù đã từng có ba thế hệ gia đình trở lên ở chung một nhà, nhưng ngày nay, nhiều cặp vợ chồng trẻ đang chọn mô hình gia đình hạt nhân.

Các căn hộ có giá cao gấp năm lần thu nhập hàng năm của một người, hiện là những người được coi là có khả năng chi trả nhất.

Các hộ gia đình có thu nhập kép ở Thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng mang về khoảng 325 triệu đồng mỗi năm, tương đương khoảng 14.000 USD.

Các căn hộ do An Gia cung cấp thường thuộc phân khúc tầm trung, đã chiếm lĩnh thị trường trong nhiều năm.

An Gia đã giành được một phần thị trường bằng cách cung cấp các căn hộ chất lượng cao với giá thấp hơn so với các đối thủ cạnh tranh.

Công ty này đang làm như vậy bằng cách chọn các địa điểm không nằm trong trung tâm của các khu phố thời thượng mà chọn vị trí liền kề.

Lấy ví dụ, Phú Mỹ Hưng – ở quận 7, quận hào nhoáng nhất ở thành phố Hồ Chí Minh. Phổ biến với các doanh nghiệp, đây cũng là một khu dân cư ưu tú và nơi tọa lạc của một số trường quốc tế.

Thay vì xây dựng các dự án chung cư trong quận, nơi giá đất tăng vọt và thu hút Nomura Real Development và các nhà phát triển Nhật Bản khác cung cấp các dự án quy mô lớn, An Gia nhắm vào các vị trí đắc địa gần đó.

Bằng cách đó, An Gia đã có thể cung cấp cho các chung cư với giá từ 2 tỷ đến 3 tỷ đồng (86.000 đến 129.000 USD) mỗi căn, thấp hơn tới 50% so với thị trường ở quận 7.

Đỗ Thị Thu Hằng, trưởng phòng nghiên cứu và định giá tại Savills Hà Nội cho biết, doanh số bán hàng của thị trường nhà ở trung cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng đều đặn trong năm năm qua.

Phân khúc này sẽ tiếp tục cung cấp cả giá trị đầu tư lẫn nhà ở với giá hợp lý và vị trí tốt, cô nói. “Hiệu suất tích cực của lĩnh vực này sẽ giúp tăng thêm cả về cung và cầu.”

Cách tiếp cận thiết kế và phong cách Việt – Nhật đã gây ấn tượng với nhóm hipster (những người có gu thời trang, âm nhạc, ẩm thực và các hoạt động vượt ra ngoài những xu hướng thông thường của xã hội) đông đảo ở Thành phố Hồ Chí Minh, và các căn hộ được các nhà quảng cáo sử dụng làm phông nền, càng làm tăng thêm sức hấp dẫn.

“An Gia không chỉ có thiết kế đẹp, mà [các căn hộ] cũng rất thoải mái”, Đỗ Mạnh Cường, một nhà thiết kế thời trang hàng đầu ở Việt Nam cho biết. Ghé thăm một nhà trưng bày của An Gia vài năm trước, anh ấy đã ấn tượng và mua nhà, sau đó chuyển nó thành một món lời lớn.

Để hiểu mức độ phổ biến của các căn hộ của An Gia, người ta chỉ cần nhìn vào số liệu bán hàng gần đây của công ty. Khi 300 trong số 430 căn hộ từ dự án “Sky 89” – đang được xây dựng dọc theo sông Sài Gòn – được rao bán vào tháng 8 và đã bán hết trong vòng hai giờ.

Tuy nhiên, một điều đáng lo ngại đối với An Gia là thị trường bất động sản của Việt Nam cũng đang có dấu hiệu sốt thị trường, với giá đất ở các vị trí đắc địa tăng gấp đôi cứ sau hai năm. “Đó là một bong bóng, có thể nói như vậy”, Muneyoshi cho biết.

Tuy nhiên, đối với Muneyoshi, người sống sót qua sự bùng nổ của bong bóng kinh tế Nhật Bản vào đầu những năm 1990, cũng như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, một tình hình nhân khẩu học thuận lợi với độ tuổi trung bình là 30,5 nên đặt dưới giá sàn.

“Ngay cả khi thị trường Việt Nam giảm, giá sẽ không rơi tự do mà là sự điều chỉnh”, ông nói.

Trái ngược với các thị trường cao cấp, nơi các công ty cần cung cấp phần lớn chi phí ban đầu, các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam thường bán khoảng 70% căn hộ cho mỗi người mua trước khi hoàn thành xây dựng dự án mới.

Ngoài ra, giá đất tương đối thấp, có nghĩa là An Gia phải đối mặt với gánh nặng tài chính nhỏ hơn.

Một thế mạnh khác là An Gia tập trung vào đào tạo và phần thưởng hấp dẫn cho nhân viên bán hàng.

Người mua ký trước khi một tòa nhà được xây dựng, vì vậy việc bán căn hộ thành công không chỉ phụ thuộc vào một phòng trưng bày tuyệt vời mà còn ở người bán hàng biết cách truyền cảm hứng, người có thể tạo ra sức hấp dẫn của ngôi nhà tương lai để thu hút các khách hàng đang lưỡng lự.

An Gia thuê ngoài nhiều công ty và tập hợp hàng trăm nhân viên bán hàng trong một thời gian ngắn từ một đến hai tháng trước khi rao bán căn hộ, phát áo polo có in logo thương hiệu để giúp thấm nhuần tinh thần đồng đội.

Sang thường chỉ dẫn tường tận cho các nhân viên bán hàng để đảm bảo họ có kiến thức sâu rộng về các điểm mạnh nhất của căn hộ và lý do vì sao họ tin rằng họ vượt trội so với các đối thủ cạnh tranh.

“Cuộc cạnh tranh thực sự khốc liệt và vẫn sẽ tiếp tục. Khi nguồn cung dồi dào, nó không phải là về vị trí hoặc danh tiếng của nhà phát triển nữa mà người mua sẽ so sánh sự phát triển trên cơ sở điều kiện thuận lợi và giá cả.

Đó không phải là một thị trường cho các nhà phát triển thiếu kinh nghiệm, vì nó cần nhiều yếu tố để tồn tại.” Đỗ Thị Thu Hằng từ Savills Hà Nội nói.

An Gia trả tiền hoa hồng cao hơn – lên tới 1,5% cho các đại lý và 3,5% cho các công ty bán hàng – so với các công ty bất động sản khác.

Điều đó có nghĩa là đối với một căn hộ có giá 2 tỷ đồng, một nhân viên bán hàng có thể nhận được 30 triệu đồng, tương đương khoảng 1.290 đô la, gấp khoảng ba lần mức lương hàng tháng thông thường cho hầu hết các đại lý bán bất động sản.

Những nhà phát triển khác thường cung cấp ưu đãi 1%, theo những người quen thuộc với ngành cho biết, nhiều công ty trong số đó cũng không rõ ràng về ngày thanh toán.

Hiền Nguyễn, một nhân viên 31 tuổi của Công ty Nam Hưng Land, giải thích về sự hấp dẫn từ việc làm cho công ty khởi nghiệp của Sang.

“Vì An Gia cung cấp cho chúng tôi các tài khoản chi tiết về các ưu đãi bán hàng, chẳng hạn như số tiền và ngày thanh toán, chúng tôi có thể làm việc với cảm giác an toàn hơn”, cô cho biết.